מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים

משכירים דירה? קיים בבעלותכם דירה להשקעה או אפילו כמה דירות? אתם שוקלים לרכוש דירה או דירות להשקעה?
חשוב שתדעו שהכנסות משכירות למגורים בישראל הם אפיק ההכנסה בעל המיסוי הנמוך ביותר במידה ומתכננים אותו נכון.
המדריך שלפניכם כולל הסברים ופירוט על מסלולי המס הקיימים. חשוב מאוד להכיר אותם ולהסתייע במשרדנו בכדי לבחור נכון. זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף. על הכנסות משכר דירה עם תכנון מס נכון תשלמו את המס האפקטיבי הנמוך ביותר מכל הכנסה חייבת אחרת (מניות, שכר עבודה וכדומה).

מס הכנסה מאפשר למשכירים בחירה באחד משלושה מסלולי מס:

א. מסלול של פטור ממס (מלא או חלקי) על השכרת דירה.
ב. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
ג. חיוב במס רגיל לפי מדרגות המס.
ד. מס בשיעור המוטל על "עסק".

בחירה נכונה, של המשכירים, מצמצמת משמעותית את חבות המס על הכנסות משכר דירה. משכיר הדירה צריך לבחור כמובן את המסלול שמבטא מס מינימלי.

יש גם מסלול רביעי – התעלמות מוחלטת ממס הכנסה… מתברר שלא מעט משכירים פשוט לא מדווחים על ההכנסות ולא משלמים מס. אבל זהירות – מס הכנסה בעקבותיכם, כך שלא רק שזה לא צודק ולא מוסרי, זה גם לא משתלם; מעבר לכך, במקרים רבים מס הכנסה על שכר דירה יכול להיות נמוך במיוחד, כך שזה לא שווה את הסיכון וגם לא את יכולת הלבנת הכסף במחיר מס נמוך במיוחד.

א. מסלול פטור ממס

רוב משכירי הדירות נמצאים במסלול הפטור (מלא או חלקי). מדובר במשכירים שהכנסותיהם משכר הדירה אינו עולה על 5,196 שקל בחודש ונמוך מ- 10,392 ש"ח (נכון לשנת 2022).

• אם גובה ההכנסות משכר דירה בחודש מסוים אינו עולה על 5,654 ₪ (נכון לשנת 2025), המשכיר זכאי לפטור ממס הכנסה על מלוא שכר הדירה ששולם לו באותו חודש.
• אם גובה ההכנסות משכירות בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ ונמוך מ-11,308 ₪, יינתן פטור ממס רק על חלק מהסכום באותו חודש.

גובה הפטור יחושב באופן הבא: תחילה מחשבים בכמה עולה גובה השכירות על 5,654 ₪. (סך ההכנסות משכירות פחות 5,654). את התוצאה המתקבלת יש להפחית מהסכום 5,654 (כלומר: 5,654 פחות הסכום שהתקבל בסעיף הקודם), והתוצאה שתתקבל היא סכום ההכנסות שעליהן יינתן פטור.

דוגמא 1 : אדם שמשכיר דירה תמורת 7,500 ₪ לחודש

• תחילה יש לחשב בכמה עולה סכום השכירות על הסכום 5,654 ₪: 1,846 = 5,654 – 7,500.
• לאחר מכן יש להפחית את הסכום שהתקבל מ-5,654 ₪, כלומר: 3,808= 1,846 – 5,654. התוצאה שהתקבלה היא הסכום הפטור ממס.
• המשכיר יהיה פטור ממס על ההכנסות בסך 3,808 ₪ לחודש, ועל יתרת ההכנסה משכירות בסך 3,692 ₪ הוא ישלם מס הכנסה לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.

 

דוגמא 2 : אדם המשכיר 2 דירות: אחת ב-5,000 ₪ והשנייה ב-2,500 ₪

• סך הכנסותיו משכר דירה הוא 7,500 ₪ ועל כן הסכום הפטור ממס הוא 3,808 ₪ (בדומה לדוגמה הקודמת).
• המשכיר יוכל לנצל את מלוא הפטור (3,808 ₪) על הדירה היקרה יותר ולשלם מס רק על היתרה בסך 1,192 ₪ (3,808 – 5,000). המס ישולם לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית. על הדירה הזולה יותר הוא ישלם מס על מלוא שכר הדירה (2,500 ₪) באחת מ-2 הדרכים האפשריות (מסלול מס מופחת בשיעור 10% או במסלול מס מלא המחושב לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית).
• לחלופין, המשכיר יכול לנצל את הפטור תחילה על הדירה הזולה יותר (2,500 ₪) אך מכיוון שהסכום הפטור (3,808 ₪) גבוה משכר הדירה המשולם לדירה זו, תישאר לו יתרה של 1,308 ₪ שלא נוצלה, הוא יוכל לבחור בין שתי האפשרויות הבאות:
  • לקבל פטור על 1,308 ₪ מתוך שכר הדירה היקרה, ואילו יתרת שכר הדירה בסך 3,692 ₪ (1,308 – 5,000) תחויב במס הכנסה לפי מסלול מס מלא המחושב לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
  • לשלם מס הכנסה על מלוא שכר הדירה (ללא פטור ממס) שקיבל מהדירה היקרה באחת מ-2 הדרכים האפשריות (מסלול מס מופחת בשיעור 10% או במסלול מס מלא המחושב לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית).

 

ב. מסלול 10 אחוז 

ומה קורה אם ההכנסה היא מעל פעמיים הפטור, כלומר מעל 11,308 שקל? במקרים כאלה לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה לכאורה חייב במס. אלא שבמקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%. מסלול זה תקף אם הדירה משמשת למגורים בישראל ואם ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.

בהתאם לסעיף זה, רשאי נישום לשלם מס בשיעור של 10 אחוזים על תקבולי דמי השכירות ששולמו לזכותו, בכפוף למספר תנאים:

ראשית, תשלום המס ייעשה בתום 30 ימים מתום שנת המס בה הופקה ההכנסה;

שנית, המדובר למעשה ב"מס מחזור" בשיעור של 10 אחוזים "ברוטו" על ההכנסה כפי שהתקבלה ללא ניכוי הוצאות, פחת וכדומה, ולא על ההכנסה החייבת במס במובנהּ המקובל המבטאת הכנסה "נטו". משמעות הדברים היא שנישום שבוחר לשלם מס לפי מסלול זה אינו רשאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, לרבות פחת, ואף לא זכאי ליהנות מפטורים, זיכויים וקיזוזי הפסדים;

שלישית, נישום רשאי לבחור במסלול המופחת, אך ורק אם הכנסותיו מדמי שכירות אינן עולות כדי עסק כמשמעו בסעיף 2(1) לפקודה.

 

• החל מ-2023, בעל דירה יחידה שמשכיר אותה למגורים ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו, יכול להפחית את דמי השכירות שהוא משלם כשוכר (עד לתקרה של 7,500 ₪ לחודש) מתוך דמי השכירות שהוא מקבל כמשכיר, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש.

 

לאתר רשות המיסים לצורך דיווח 10%  נא לחץ כאן

 

ג. מסלול רגיל- מדרגות מס שאינה מיגיעה אישית

מס על השכרת דירה במסלול זה הוא לפי שיעור המס השולי של המשכיר, בהתחשב במכלול הכנסותיו. כאמור, מדרגת המס הראשונה למשכירי דירות, היא 31%, למעט כאמור מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה ויותר. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שקשורות לדירה/דירות המושכרות. כאשר תימכר דירת המגורים לגביה נבחר מסלול זה, ינוכה מסכום הרכישה (לצורך חישוב מס שבח) הפחת שאותו דרש המשכיר.

ד. מס בשיעור המוטל על "עסק".

לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הטבת מיסוי לדירות מגורים היא בתנאי שהסעיף לא יחול על הכנסות מדמי שכירות אשר נבעו מעסק כמשמעו בסעיף 2(1) לפקודה.

בפס"ד שרגא בירן נדון מהו דינן של הכנסות מדמי שכירות בגין השכרתם של למעלה מ-20 נכסי מקרקעין, כאשר כולם או מרביתם מיועדים להשכרה למגורים. האם
הכנסות אלו תסווגנה לצורכי מס כהכנסות "פאסיביות" לפי סעיף 2(6) לפקודה, או שמא כהכנסות "אקטיביות" העולות כדי עסק של השכרת נכסים כמשמעו בסעיף 2(1) לפקודה?

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001217879

 

לחץ כאן למדריך מס הכנסה בנושא.